ybshplay 发表于 2011-12-30 06:23:41

“信托”合同曲线进行

最近两年,舒可心一直在进行他的信托合同试验,据他介绍,目前共有三个小区在推进。2006年年中,舒可心作为亦庄某小区业委会顾问,启动了和该小区物业公司的合同谈判。业委会方面的意见是,根据合同法,业主大会是物业管理合同的主体,几乎凡事需要启动业主大会才能起诉物业,所以,这样实际上无法保护业主的公共利益,而单个业主也很难就物业服务不到位进行起诉。

  “信托”合同遭物业抗拒

  舒可心进行的信托合同试验,则在一定程度上,实现了单个业主对物业管理公司的有效监管。而根据信托法,合同的主体是每个业主,无须启动业主大会,每个业主都有法律救济的机会,同时,依据信托法最大的好处是:一个人起诉后的结果,能让其他未起诉的业主也跟着受益。

  舒可心介绍,信托合同所提及的诉讼并不一定要起诉物业公司,而是要保留这種威慑力。因为根据信托法签订的合同,物业公司是“做多少事花多少钱收多少酬金”,如果没有做或没有做到位,只是不收取相应的物业费与酬金而已,并不承担损失。这对于物业公司而言也是很公平的。

  但该合同一开始遭到物业公司的抗拒。在2006年9月的一次会议上,物业方面认为,信托法应用不普遍,存在风险,不愿意第一个“吃螃蟹”。希望根据合同法签订物业合同。12月16日,物业公司再次表示,业委会的《信托法》合同,对业主和物业都具有毁灭性的危害。合同一旦实行,再好的物业公司也会最终面临“下岗”的局面。数月谈判下来,未有明显进展。

  双方妥协曲线“信托”

  “比较乐观的是,该物业是一家很专业的公司,愿意去研究我们的合同,并进行谈判,”舒可心说,经过数轮磋商后,双方在交换意见、互相理解的情况下,均做出了妥协。业委会将信托合同改为委托合同,这与信托相比有两个缺点:一是信托合同双方平等,一方不能随意解除,而委托则可以,业委会打算以合同对此进行约束;二是信托的共有财产所有人都享有该信托权利,而委托则是只有委托人才可以享有权利,这方面,业委会也可以通过相关制度设计进行救济。

  据透露,目前,物业公司已经从情感上认同了信托,双方达成了基本共识。

  据介绍,目前,该小区物业管理信托合同的细节还在谈判过程中,包括物业费的评估、酬金的计提比例等,都需要业委会和物业公司进一步合作、磋商,最后提交业主大会表决。“这是比较顺利的一个,”舒可心说,在其他两个小区,信托合同遇到了很大的障碍,首先是业主的自治组织能力太弱,缺乏信托的理念,有的业主甚至只是想选个“好皇帝”,替他们掌管小区。再加上市场上缺乏有诚信的物业管理企业,业主无法信任这个模式。“在目前推进信托合同还是比较困难的。”舒可心最后这样说。

  物业管理主体需要回归

  长期以来,人们一直认为,物业管理是一種服务,由业主和物业公司按合同约定,物业提供服务,业主向物业公司交纳物业费,二者之间是一種买卖关系,很少有人会去想这样对不对。当纠纷产生时,业主们才发现,自己无法主张权利,甚至,连物业做了些什么、提供了什么服务都不清楚。

  物业公司作为市场主体,谋求利润是其最终目标,在现有“包干制”物业管理模式下,业主交纳的费用已经成为企业的营业所得,物业公司很容易通过降低服务水平、减少项目,来增加其利润,但对业主而言,服务标准不达标,权益受到侵犯,却难以采集证据主张诉讼,救济非常困难。而物业公司却可以以“事实服务”、“欠费”轻易起诉单个业主。

  从本质上讲,物业管理是业主通过合同的形式委托物业管理公司,对其居住小区物业进行管理和服务,物业管理公司是由业主聘请的专业管理公司,管理小区的权利属于业主。“当前物管纠纷的根源在于,混淆了物业管理主体和管理服务提供者的区别,使得物业公司身兼二职,矛盾突出。”有业内人士指出,物业管理“信托合同”,在一定程度上可以实现保护业主合法权利的可能。
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