房贷证券化8年磨一剑低调破冰,最快将12月发行

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资本融通又一门盛大开启,8年磨一剑。MBS(住房抵押贷款证券化)终于越过最大的障碍，推出在即。

　　《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》》(以下简称《监管办法》)近日出台，从12月1日起正式施行。“这标志着政府在法规方面基本配套，虽然税务总局的税务处理规则还未正式出台，但这已经不能影响MBS试点的推出。”北京大学金融与产业发展研究中心主任何小锋说。

　　据知情人士透露，央行正在审批建行和國家开发银行递交的申请材料。建行和國开行将有望进行住房抵押贷款证券化和信贷资产证券化试点。房地产信贷市场获得数十亿元可滚动再生资金来源的日子不再遥远，推出的具体时间和数额成为最后的悬念。

　　规范住房信贷

　　目前，MBS已经成为美國、加拿大等國家房地产信贷资金的主要来源渠道。在美國整个资产证券化市场的分布中，MBS的相关规模最大，2001年底便已占市场总量的70%。MBS的地位举足轻重。

　　“这个过程(MBS)实际上是把资本市场上的资金引入房地产贷款抵押市场的过程。”何小锋表示，在成熟的抵押贷款证券市场上，理论上讲，可以无限制地把发行的抵押贷款进行组合并证券化。MBS发行的规模一般都比较大，在國外，10亿美元以上规模的MBS很常见，只有规模达到一定程度银行方可盈利。MBS一旦在國内普及，将会大大激活房地产资金融通，意味着房地产信贷市场将获得数十亿元可再生性资金源。

　　同时，MBS客观上将促进住房抵押贷款市场的规范化发展。

　　北京大学金融与产业研究中心高级研究员张伟表示：“做资产证券化最重要的是标准化，只有这样才能准确地预测现金流。而在國内开发MBS时，标准化就存在很多問題。例如，建行的按揭贷款协议与工行和光大银行的均不同，在违约条款上的设计亦各不相同。”

　　我國MBS方案参考了美國等模式，主要借鉴了新加坡模式。按建行首批MBS方案，其“资产池”的贷款主要来自上海、福建、江苏三地分行。因为上述地区个人住房抵押贷款业务较为发达，管理也较为规范。

　　然而在核查过程中也曾经发现不少問題。主要問題在于贷款文件不规范，数据不全面。而数据的不完整给风险识别、资产重组以及证券设计等方面都带来一定的难度。为此，建行工作人员曾逐个给客户打电话，通知客户把缺少的资料补全。

　　资产证券化的经历，已经使得银行意识到一个健全规范的数据系统的重要性。对于其他商业银行来说，如果想发行资产证券化产品，必须得规范管理住房抵押贷款业务。作为一个新培育出来的二级市场，资产证券化的推行正在对原先一级市场的规范管理起到一个促进作用。

　　值得注意的是，目前MBS仅仅是推出第一个试点，在短时间内尚难以发挥巨大的作用。因为目前國内商业银行仍有大量资金没有贷出去。

　　“资产证券化对于银行来讲是将贷款卖掉，在他们贷款额度并不是很满的情况下，很多商业银行动力不是特别大，因为住房按揭贷款目前被公认为是最优质的贷款。”何小锋分析。

　　而一些不良贷款率比较高的商业银行却表现得非常积极。它们希望通过证券化的手段将不良贷款剥离出去。

　　而且，“MBS在我们國家还不是一个大众可以参与投资的项目，它的主要参与者是金融机构。目前还不能对此产品给予太大的希望，只能说是试点。”何小锋表示。

　　这意味着，短时间内不可能看到房地产贷款格局發生根本性的改变。

　　8年磨一剑

　　早在1997年的时候，國内就已经开始研究资产证券化，然而这条探索的路并不是一帆风顺。银行申请实行住房贷款证券化试点时屡遭挫折。据建行房地产部副总经理徐迪透露，从1999年至今，建行共向央行递交了6套住房贷款证券化的试点方案，前4套方案因为本身存在的問題而被央行否决，第5套方案也因法律层面的問題而被國务院否决。

　　而近年来商业银行提供的住房贷款业务呈现爆炸性增长，使得可以被用作证券化的抵押贷款数额也在增长。截至目前，我國的住房贷款余额已经达到26000亿元，是1997年的100倍以上，远远高于其他贷款的增速。然而这也给商业银行带来了一个严重的隐患。因为商业银行的住房贷款往往以中长期贷款为主，而其资金来源主要是短期存款，客观上存在期限匹配不一致的問題。这種“短存长贷”的情况很容易给银行造成风险。住房贷款证券化被认为是降低银行信贷风险、减轻购房者贷款费用的有效途径。既可以把银行的风险市场化，又可以使中國的房地产市场自身的调节功能越来越强。

　　一方面是因为法律的不健全造成的风险无法解决，另一方面是MBS带来的巨大诱惑，这8年多的探索一直在一種矛盾中曲折前进,可以说对《监管办法》出台的呼声由来已久。

　　终于在今年年初，國务院同意在我國银行业开展信贷资产证券化试点，建行的试点身份才正式确定。2005年4月，人民银行和银监会联合发布了《信贷资产证券化试点管理办法》(以下简称《试点办法》)，确定了在我國开展信贷资产证券化试点的基本法律框架。“4月份的办法只是开了一个头，而现在《监管办法》收了尾。至此法律障碍已经扫清。”何小锋说。

　　知情人士告诉本报记者，这次《监管办法》是由银监会牵头，并充分征求國家开发银行和建行这两家试点银行以及國内多家金融机构的意见后制定的，之前汲取了各个國家的经验，很大程度上参考了新加坡MBS的模式。

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